房企涉足菜场蓝海,农贸市场能否成为新的增值利器?
更新时间:2018-11-22
       “我们是做房地产的,之前没接触过农贸市场...”
       “对面小区有精品配套菜场,房价比我们有优势...”
       “政府规划必须在小区北面这块地建菜场,未来效益太低怎么办?”
       “没有菜场业主抱怨买菜不方便,有了菜场业主又抱怨垃圾多气味重,难办呀...”

       这些问题,作为开发商或者运营商,你熟悉吗?


曾经你对我爱理不理,如今...

       2017年7月,龙湖、石榴、金地等7家房企参与竞拍浦东新区的一块社区商业用地,规划用途为室内菜场,起始价为2790万元,经过67轮竞价,最终香港置地以6190万元竞得该地块,楼面价20870元/平米,溢价率121.86%。

       一石激起千层浪,曾经房企们根本不会关注的“菜场用地”,如今成了激烈竞拍的香饽饽,充分体现了新时期下买卖双方对土地经营方式的转变。

       长期以来,房地产开发商因“无利可图”普遍不积极建设农贸市场,而在住宅市场调控政策持续收紧的当下,越来越多的开发商将目光转向了菜场等其他商业用地。一方面是给自己的项目做好配套,另一方面是寻求新的业务结构。

农贸市场_一鸿市场研究中心
▲ 万科“八爪鱼战略”


“拿地”白热化,房企如何转型升级?

       “谈地色变”,房企窘境当前
       “菜场用地”引发房企争抢的现象,表明了开发商对于土地资源的饥渴程度已经接近极限。房地产进入了“谈地色变”的时代,拿地难,难在“量”更难在“质”。在地价如此高的情况下,稍有不慎,踩错点,拿错地,结局也是满盘皆输。


       房企去地产化,转型多元业务
       伴随房地产市场调控的深入,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大,很多大型品牌房企都在探索多元化经营和转型升级之路,甚至改名去地产化,选择了诸如“理想生活综合服务商”、“中国社区生态实践者”等新式发展定位。


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       商业地产回暖,新综合型商业
       房企多元化战略布局首先表现在商业地产的回暖,“新商业”地产时代即将来临。

       何谓“新商业”,刷新对商业用地的应用和赋能,使其投资价值、经营价值、消费价值、平台价值颠覆传统。诸多升级型、体验型、系列型、综合型商业将强力助推商业地产回暖,未来几年商业地产将伴随着迅猛的迭代与淘汰,“好的越来越好,差的越来越差”。

       那么,被冠以“接地气”头衔已久的菜市场是在好的一列,还是差的一列?


房企涉足菜场,不谈生意先话情怀

       有人还在观望犹豫,有人已经按捺不住捷足先“试”,近期各大房企涉足农贸市场新闻层出不穷:

       外来房企改造杭州菜场,一张响亮的“公益牌”
       最近大热的红石板菜场,不是政府对其进行改造,而是被一家外来房企和昌集团相中,作为城市有机更新的样本“麻雀”,由十多位国内知名设计师规划设计。

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       和昌集团既出钱又出人又出力,作为一项公益事业,赢得了市民和政府的称赞。如果可以得出可复制的经验,那会使整个城市受益无穷。


       新城情怀之作,全国首家超级菜场
       零售创新的驱动下,新城也开始布局菜场战略——超级菜场全国首店将于2018年12月22日在启东吾悦广场亮相。

       超级菜场面积约8000平米,汇集“生鲜售卖、代客烹饪、配套服务、加工体验、趣味互动”等功能,打造全方位生活化消费场所,彻底颠覆消费者菜场购物体验。

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▲ 新城超级菜场效果图

       万科定位升级,做商业内容创作者
       万科的定位从“三好住宅供应商”升级为“城乡建设与生活服务商”。8月18日,广州万科商业首个自营新零售品牌——万物市集 ,在基盛万科中央公园C区B1层推出第一家门店 。

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▲ 2.0版社区商业——“基盛万科中央公园”

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      突破单纯的场地租赁商业模式,向真正的商业内容创作者转变。“不做流量,做社区粘性” ,在商业指标和社区温度之间,万物市集的“价值天平”主动偏向后者。



消费升级,社区商业离得开菜场吗?

       消费升级——看好社区商业项目
       随着十九大报告中“人民日益增长的美好生活需要”成为高频热词后,“衣食住行购娱”消费升级,房企如果还单单只瞄准“住”这一个词,就等于坐以待毙。

       社区商业逐渐被品牌房企看好,正在从单一的住宅底商向精品市场、主题商场、商业步行街演变,菜市场能在这种演变中“存活长青”吗?

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▲ 香港本湾市场由房企主导开发,为全自持物业


       传统菜场——仍是刚需中的刚需
       传统菜场确实深受诟病,虽然居于菜篮子老大哥的地位,却面临着电商、生鲜门店、超市、新零售体验店等上下夹击的窘迫。

       但是菜场依然具备“每家每天需要、每天产生消费、每天稳定流量”这三大特征,是消费者能第一时间想起的生鲜采购场所,即刚需中的刚需,这点你能否认吗?

       除了自身优势,相较于社区其他配套设施的建设,菜场更能集中人气,提升赋值,并且带动以发展餐饮为主的商业地产的开发销售。


       增值利器——菜场综合体崛起
       “万有集市” 是典型的菜场升级品牌,围绕居住配套功能,让传统“菜市场”升级为“小而美”的商业综合体,开创了社区商业新模式。这不仅提升了社区配套服务,同时也让地产转型大潮中的理想价值观得以落地。打造“菜场+商业配套+社区活动中心”的全新模式,为居民提供全方位的生活服务。

农贸市场_一鸿市场研究中心

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       品牌房企所瞄准的菜场,绝不是进去设摊,也不是承包做二房东,而是站在商业地产的立场上,从前期评估流量,到探索附着价值,使其成为自身产品链上的增值利器。

       所以,社区商业不仅离不开菜场,以菜场为核心的社区综合体将成为大势所趋。


蓝海行业,多方入局

       随着国家政策支持,城市基建完善,农贸行业未来具有较大的发展空间。传统零售企业和互联网企业成为菜场革新的两大主力,永辉、阿里、京东等巨头均在快速布局中,而品牌房企的加入无疑更是一波助澜。

       菜场作为打通社区最后一公里的商业用地,对于房企布局新业务、转型运营商具有非常重大的意义,而如何尽可能最大化土地价值?就需要各家施展所能了。与其说房企正在争相瞄准菜场,不如说菜场也在乘着房企的东风准备打场漂亮的翻身仗!